房地产政策和行业走势

房地产政策和行业走势

房地产有什么新政策？4月17号新一届政府总理李克强主持了一个常务会议，也出台了一个国五条，这才是真正的新政，是新一届政府制定的新政。　　这五条有什么特点？最大的特点就是一句房地产调控都没有提。这五条落脚点在什么地方？第一是稳增长，第二是控通胀，第三是防风险。我认为这是把中国经济与社会发展在2013年的当务之急摆在首位的认识和判断。　　从第一季度以及第二季度的情况展望全年，经济增长速度并不那么乐观，还需要市场和政府共同努力才能保证实现良性增长。中国国民经济是一个发展不平衡的经济体，最明显的特征就是快了不行、慢了也不行。　　快了为什么不行？因为我们发展不平衡，快了的话各地区、各环节、各产业之间就会脱节。慢了也不行，历史经验告诉我们，每当经济增长速度明显低于8%的时候四大问题就会出现，第一大问题是就业，第二大问题是政府财政，第三大问题是银行坏账，第四大问题是重要产业全行业亏损。　　如果经济增速在2013年不能保持合理规模、合理速率的话，可能会有新的矛盾，所以稳增长表现出政府对增长动力、增长前景的担心。　　第二个方面是防通胀或者控通胀，通货膨胀问题在2008年、2011年以及2012年初都是政策中比较重要的问题。我个人认为2013年通货膨胀的威胁并不那么突出，我们曾经在2011年末中央经济工作会议中提到防止两个风险，一是经济增速下滑的风险，二是物价上行的风险。但是2012年实际运行过程中，增速下滑的风险的确比较明显，但是物价上行的风险并没有出现，反而出现了物价在低位徘徊，并且时起时伏。　　中国作为一个大国经济，每年保持3%-5%通货膨胀率叫良性正常温和通胀，6%以上的CPI上涨速度才称为过快、过热，8%以上才称为恶性通货膨胀。进入2013年后，还没有看到物价总水平有大幅上涨的明显趋势，但是为什么提出这一条？是因为物价总水平在很大程度上并不完全取决于中国国内总需求水平，而很大程度上取决于国际大宗商品价格剧烈波动，取决于美国以及现在新加入进来的日本量化宽松货币政策推动的整个国际市场的通胀水平、物价水平。　　第三方面是防风险，这条提得非常及时和有效，新一届国务院领导决策部门对于2013年经济运行过程中潜在风险的显现保持高度警惕，并且有意识地、头脑冷静地采取事先的应对措施。有一些媒体大肆报道某证券媒体的文章，这个证券媒体也是引用国外学者说的中国二三线城市都成了鬼城，泡沫破裂就在眼前了。我不知道什么叫泡沫，在有些媒体的口中，供大于求房子卖不出去叫泡沫，可是供不应求房价上涨也叫泡沫，不知道在他们心中供大于求和供不应求哪一种是泡沫。　　有个别城市比如鄂尔多斯(楼盘) 出现了一批富人争相炒房，甚至动用了民间集资，出现一些问题，但这不代表二三线城市就是鬼城，或者说泡沫即将破裂。　　解决供过于求关键在于城外有没有更多的人在未来三五年要搬到城里住。媒体引用外国的观点，关键问题就是完全没有注意到在城外有多少人要搬到城里住的这样一个城镇化过程。这是两代人势必要完成的一个历史重托、社会重托、民族重托，把几千年来大多数人住乡下的民族，变成大多数人住城里的民族。　　城市的发展、城市的建设以及人口向城市集中的过程中，人口和房子未必是年年时时同步，但我们可能对城镇化发展趋势远远估计不足。一个新生区的建设，往往需要十到二十年的培育期，需要基础设施的完善，需要产业承载力的增强，需要人们对新的生活社区不断熟悉，也需要人气聚集的过程，我想这是任何城市发展过程必不可少的趋势。　　前不久媒体热炒，房地产业还是不是支柱产业？两会期间据说发改委一位领导站出来说，从来没有文件说房地产业是支柱产业。我们这位领导既不读文件也不看实践，无论以前的中央级文件还是我们实践发展过程中，房地产业是国民经济与社会发展的支柱产业都没有争议，是毫无疑义的。未来十年、二十年、三十年，中国房地产业还将是国民经济的支柱产业。　　第一个理由，我们正处在城镇化、工业化、信息化高潮过程中，没有一个大规模的固定资产形成时期，永远成不了世界一流的强国，结构转型一定需要现代化城市的物质基础支持才有可能。老百姓要过上更好的富裕日子，一定需要一个现代化的城市物质基础支撑才有可能。简单说，包括房地产业在内的城市建设力量的规模、速度和质量，决定着中国国民经济未来十年、二十年发展规模、速度和质量。　　我们依靠刀枪不入战胜不了洋枪洋炮，靠小米加步枪打不赢现代化战争，没有一个现代化的城市物质基础永远成不了世界一流强国。　　第二个理由，中国经济符合客观规律和国际经验的已经走到工业化里去了，工业化初中期社会与经济的发展取决于生产的扩张发展，生产的发展是经济与社会发展的关键。到工业化中后期，生产扩张已经不存在根本性障碍，扩大消费需求是社会经济不断发展进步的关键，这已经为理论和实践所证明。1929到1933年大危机是消费严重不足带来的危机，2009年的世界金融危机其实和1929年的危机别无二致。如果说1929年是因为资本家不给工人涨工资，社会劳动者阶层收入远不能和全社会的生产效率提高相匹配的话，2009年是因为没钱买东西而借钱买东西带来的危机。　　美国一位前财长说，我们美国人很冤，人们都说世界金融危机是美国人引起的，其实这事儿不怨我们美国人，都怨中国人。别人都问，明明是你们的两房危机、次贷危机、雷曼兄弟破产，怎么是中国人引起的危机？他说你看中国人这几年挣了点钱，挣了点钱倒是花呀，他不花而是攒着，攒着也就罢了，还借给我们美国人花，让我们借得有点多了。　　别以为是开玩笑，这种说法在国际上很有市场。中国经济发展走到今天这个地步，还要扩大出口，还要对外开放，但是进一步经济增长的动力来源于内需，来源于扩大消费需求，下一个问题就是扩大什么样的消费需求？　　我们能不能继续依靠吃得更多、穿得更多来支撑中国消费需求扩张？所谓衣食住行，衣食需求满足之后就是转向住行的改善。路的问题和行密切相连，大家日益关心城市拥堵问题，实际上也是要求行的条件不断改善。住也同样，我们要求扩大消费需求，关键要依赖于消费结构升级，而不是在原有结构上的扩张。消费结构升级需要一个物质基础，这个物质基础就是由住房条件改善提供，由越来越多人住到城里提供，离开了这条，中国经济发展将没有动力。　　第三条理由很有意思，希望我们做房地产业的老板们、企业家们，也希望房地产广告部门注意到，老百姓要的不仅仅是房子，还包括是资产。当万万千千老百姓抱怨说，凭什么我买不起房子的时候，人们正在希望成为有产阶级，有产成为社会利益诉求的重要取向。　　20世纪最后20年改革开放中社会利益主要诉求是增加收入，进入21世纪之后社会群体利益诉求已经从收入增长变为收入增长与私人财富累积并重。一言以蔽之，什么叫全面的小康社会？全面的小康社会就是大多数人有产的社会。房地产所建设的房子，实际上正在为老百姓进一步富裕提供满足中国梦的机会和物质条件。　　最后，房地产业发展是推动中国改革的新动力 。改革开放30多年了，每一项重大的改革举措都是危机推动、都是迫切需求驱使的，改革是在危机和发展的客观推动下才会发生。　　中国经济在产品市场化上取得的进展不算小，但这只是产品的市场化，因为市场经济有三个阶段，第一个阶段是产品市场化，第二个阶段是要素市场化，第三个阶段叫产权市场化。要素经济学认为三个最基本的要素是劳动力、土地 、资金。　　过去十年的改革中，城乡劳动力就业完全在封闭的市场中自发竞争，土地和资金则是房地产最重要的两个要素，而在过去十年改革中未见多少进展。比如房地产融资，古今中外盖房子没有不借钱的，但是把间接融资转变为直接融资寸步未进，利率市场化到现在还是被政府掌控着，政府仍然是唯一的供应者。　　房地产业将是进一步改革的最重要推动力，对市场优化配置资源作用最大。别动不动就妖魔化房地产，希望以后少一点这种人云亦云。

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