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房地产故事重又开讲盘活存量是要义

发布时间:2021-01-21 16:49:59 阅读: 来源:教练车厂家

房地产故事重又开讲:盘活存量是要义

房地产故事重又开讲:盘活存量是要义,一二线城市向上力量三线抬头,地产股走势激辩  经过政策调整之后,房贷政策的宽松程度回到了2010年4月“国十条”之前,营业税的宽松程度回到了2009年水平。中国房地产调控史上政策最为紧缩的时间,已经远去。

理财周报特约记者袁晶莹/上海(楼盘) 报道  3月30日傍晚,央行 、住建部 、银监会联合发文,二套房最低首付款比例调整将不低于40%。经过政策调整之后,房贷政策的宽松程度回到了2010年4月“国十条”之前。营业税的宽松程度回到了2009年水平。  新政公布两小时后,上海一改善型楼盘负责人表示,决定将楼盘售价每平米提高1000元。广州(楼盘) 番禺中原地产一中介表示,已有业主听闻消息迅即返价30万,其房产总价约200万。当晚,各大券商纷纷紧急召开地产电话会。  次日,申万房地产指数早盘大幅高开近3%,以5271.18点创7年新高,此后峰回路转,指数全天出现两轮明显下挫,最后以1.72%跌幅收场。  地产股按说有一个不错的故事。然而,两部委发文竟也拉不动地产板块 ,有些动人的故事最终或以眼泪收场。  盘活二套房市场存量  3月30日,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,为“3·30政策”助一臂之力:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此次调整,将过去的5年转变为2年,进一步刺激住房销售市场。  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本,只能将此类住房以五年的期限进行持有,这会阻碍住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年,使得很多改善性购房者的需求得到积极释放,即可以将部分住房进行抛售,从而换购相应的更大户型的住房。  时间缩短三年,是对二套房市场的极大鼓励。二套房市场的交易情况往往影响着一套房市场的活力,目前,不少二套房集中在投资客手中,大量库存得不到释放,市场活力被压制。此次税费政策调整的背后,体现了住房市场金融财税政策的优化,对于鼓励市场成交以及市场信心提振起利好作用。  “通过首付的降低,让二套房由投资属性尽快转变成消费属性,让有刚性消费需求的人去接盘,否则空房压多,投资客的钱出不来。钱进不了股市,无法流通,资金运用效率太低,需求就带动不起来。”复旦大学金融研究中心主任孙立坚说道。  个人住房转让营业税的调整让手里有房子的人,不会因为交易的成本太大而没办法交易。通过把房子让出来,将有价无市的局面打破,房价也可能通过让出二套房走向向下调整的格局。同时,房价向下调整的压力又有刚需来支撑,不会大幅下调,最终实现一个稳定的格局。  “现在的目的,不是希望房地产行业成为一个支撑产业,再次拉动中国经济;而是房地产作为过去的支柱产业,今天不能因为这个支柱的倒塌而影响整个中国的经济大楼。”孙立坚表示,“总之就是要盘活存量,只有存量盘活好,才能够用好增量。”  一线同比增幅下滑,二三线抬头  据易居房地产研究院调查显示,2015年3月份,其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米,环比增长71.2%,同比增长8.3%。2014年下半年,30个城市成交面积逐月攀升。2015年1-2月份房企推盘力度有所减弱,市场成交量随之下滑。到了3月份,随着市场预期的转变,购房者入市节奏开始加快。尤其是在3月30日央行、财政部等出台新政策后,次日即31日部分城市成交量更是有了明显上升。这使得市场成交出现了比较明显的环比上涨态势。在30个城市中,有28个城市的成交量出现了环比增长态势。  但调查同样指出,3月份,一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势并不一致,二三线出现抬头,而一线则有所下降。其中,一线城市的同比增幅由2月的1.9%下滑至-5.6%,二线城市由2月的-13.6%上升至9.9%,三线城市则由2月的-13.7%上升至19.0%。  “一二线城市的刚需非常旺盛,存量还是很大。”孙立坚对理财周报说道,“现在很多一二线城市有价无市的局面会在新政当中得到改善。一二线城市可能还有向上力量,但这个力量不可能像前几年那样疯长;三四线城市向上力量就少很多。向上力量的源泉更多来自于刚需。”  仲量联行华东区研究部总监周志锋指出:“中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二、三线城市目前库存巨大,未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面,而非考虑提高售价。”  改善型住房享政策红利  限购松绑,二套房贷款利率下调,“松绑”政策陆续出台,楼市是否会回暖,房价是否又要大幅度上涨是社会的共同疑问。孙立坚在接受理财周报采访时认为,“楼市是否能进入一个大牛市尚且难以下论,一个原因在于现在货币政策还是趋于较稳健的,另一个原因在于市场投资的热点部分已经在股市当中,楼市的一些库存尚未消化完,所以楼市价格还要向上走就有点困难。”  此次“3·30政策”的出台,确实为楼市稍许松了些“绑”,但并非所有人群均能享受政策福利。  “对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。”四成比例的首付无疑是本次政策的最大亮点,过去6-7成的首付在一定程度上压抑着住房交易,降到四成则大大降低了首付比例和压力,成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。  严跃进表示,“在政策释放春风的情况下,也有一些未解决的问题。比如此次政策的重心明显是偏好改善型购房需求的,即利好面主要针对的是此类需求。而对于刚需购房者,关怀力度相对欠缺。”  此外,虽然政策对改善型购房者有利,降低了购房门槛,但在付诸行动时,购房者也需提前算清一笔账。严跃进算了这么一笔账,一套200万的房子,按7成首付,20年还贷期限来算,所需还款总额为102万元,购房总额242万元;同等条件下,按4成首付算,所需还贷总额增加至205万元,购房总额285万元,多支付43万元。

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